Huurwoning opleveren na overlijden: termijnen, opzeggen en eindafrekening

Overlijdt de huurder van een woning, dan loopt de huur niet door tot de familie eraan toe is. De wet noemt een einddatum en de verhuurder verwacht de woning op die dag leeg terug. Afhankelijk van de dag van overlijden heeft u daar twee tot drie maanden voor, en in die tijd moet er ook een uitvaart worden geregeld.

Welke datum voor u geldt, hangt af van wie er in de woning achterblijft. Daarna is het vooral terugrekenen: opzeggen, voorinspectie, uitzoeken, ontruimen en de sleutels inleveren.

Wanneer eindigt de huur na een overlijden?

De regels staan in artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek. Er zijn vier situaties, en bij elk hoort een andere termijn.

Situatie	Wat er met de huur gebeurt
De huurder woonde alleen	De huur eindigt vanzelf aan het einde van de tweede maand na het overlijden
De erfgenamen willen er eerder vanaf	Zij mogen opzeggen tegen het einde van de eerste maand na het overlijden
Er blijft een medehuurder achter	De huur loopt door op naam van de medehuurder, die binnen zes maanden zelf mag opzeggen
Er blijft een huisgenoot achter die geen medehuurder is	Die mag zes maanden blijven en moet in die tijd de rechter vragen om huurder te worden

Een voorbeeld bij de eerste regel: overlijdt iemand op 9 oktober, dan eindigt de huur op 31 december. Zeggen de erfgenamen op tegen het einde van de eerste maand, dan is dat 30 november. Dat scheelt een maand huur, maar de woning moet dan ook een maand eerder leeg zijn.

De echtgenoot of geregistreerd partner is automatisch medehuurder. Voor een huisgenoot zonder medehuurderschap ligt de lat hoger: hij of zij moet er het hoofdverblijf hebben gehad en samen met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Volgens het Juridisch Loket neemt een rechter dat bij een inwonend volwassen kind niet snel aan. In de praktijk moet zo’n kind de woning meestal na twee maanden verlaten.

Zo zegt u de huur op bij de corporatie

Ook als de huur vanzelf eindigt, wil de verhuurder weten met wie hij afspraken kan maken. Meld het overlijden daarom in de eerste week, ook als u nog niet weet wanneer de woning leeg is. De corporaties in onze regio vragen ongeveer hetzelfde:

• Een kopie van de akte van overlijdenDat is bij Woonforte, Woonpartners Midden-Holland en Portaal het enige document dat u meestuurt. Een verklaring van erfrecht vragen zij voor de opzegging niet.
• Eén contactpersoonEen erfgenaam of de executeur treedt op namens de familie. Woonforte werkt daarvoor met een formulier waarmee u zich als zaakwaarnemer aanmeldt.
• De gewenste einddatumBij Portaal geldt een opzegtermijn van één maand. Woonforte wil de opzegging binnen twee maanden na het overlijden binnen hebben.
• Een afspraak voor de voorinspectieVraag die meteen aan. In het rapport staat wat eruit moet en wat mag blijven, en dat bepaalt hoeveel werk de oplevering wordt.

Huurde de overledene van een particuliere verhuurder, stuur dan een brief of e-mail met dezelfde gegevens en vraag om een schriftelijke bevestiging van de einddatum.

Eerst duidelijkheid over de erfenis

Wat u met de inboedel mag doen, hangt af van de keuze die u als erfgenaam maakt. Bij een huurwoning speelt dat sterker dan bij een koopwoning, omdat de termijn doorloopt terwijl u nog nadenkt.

• Zuiver aanvaardenU mag de woning leeghalen en opleveren. U bent wel aansprakelijk voor de schulden, ook met uw eigen geld. Daar vallen de huur en de herstelkosten onder.
• Beneficiair aanvaardenU mag ontruimen en spullen opslaan. Waardevolle inboedel hoort te worden verkocht om schulden te betalen. Fotoalbums en andere spullen die vooral emotionele waarde hebben, hoeft u volgens het Juridisch Loket niet te verkopen.
• VerwerpenU haalt niets uit de woning, ook geen fotoboeken. Verwerpen alle erfgenamen, dan komen herstelwerk en de kosten daarvan volgens de Woonbond voor rekening van de verhuurder.

Heeft u nog niet gekozen, neem dan niets van waarde mee en verkoop niets. Wie dat wel doet, kan daarmee de erfenis zuiver hebben aanvaard. In het stappenplan voor nabestaanden staat dat uitgebreider. Voor uw eigen situatie is de notaris het juiste adres.

Terugrekenen vanaf de einddatum

Staat de einddatum vast, plan dan terug. De meeste families hebben meer tijd nodig voor het uitzoeken dan voor het leeghalen zelf.

• Week 1Overlijden melden bij de verhuurder, voorinspectie aanvragen, post laten doorsturen. Papieren en waardevolle spullen legt u op één plek.
• Week 2 tot 4De familie zoekt uit wat blijft. Plak een sticker op alles wat meegaat, dan hoeft niemand dat op de ontruimingsdag nog te beslissen.
• Uiterlijk drie weken voor de einddatumOpname door een ontruimingsbedrijf. Bij ons kan dat meestal binnen 1 tot 3 werkdagen, en binnen 24 uur daarna heeft u een vaste prijs.
• Een tot twee weken voor de einddatumDe ontruiming. Een gemiddelde woning is in één dag leeg, inclusief zolder, berging en schuur.
• De laatste dagenEindinspectie met de opzichter, meterstanden noteren en alle sleutels inleveren.

Houd tussen de ontruiming en de eindinspectie een paar dagen ruimte. Keurt de opzichter iets af, dan kunt u het nog laten herstellen. Wat een opzichter precies naloopt, leest u in de checklist voor bezemschoon opleveren.

Wat als de woning niet op tijd leeg is?

Dan stopt de rekening niet op de einddatum. De wet geeft de verhuurder het recht op een vergoeding die gelijk is aan de huurprijs, voor elke periode dat de woning nog niet is teruggegeven. Heeft hij daarnaast schade, bijvoorbeeld omdat een nieuwe huurder later kan intrekken, dan mag hij die ook vorderen.

Hebben de erfgenamen zuiver aanvaard, dan betalen zij dat zo nodig uit eigen vermogen. Bij beneficiaire aanvaarding kan de verhuurder alleen terecht bij de nalatenschap. Voor herstelkosten geldt een grens: de verhuurder mag alleen rekenen wat in het rapport van de voorinspectie staat.

Ziet u aankomen dat de datum krap wordt, bel de verhuurder dan voordat de termijn afloopt. Een week uitstel is vooraf vaak te regelen en achteraf zelden. Is er echt haast, dan kan een spoedontruiming vaak binnen 24 tot 48 uur.

Waarborgsom en eindafrekening

Had de overledene een borg betaald, dan hoort dat bedrag bij de nalatenschap. Sinds de Wet goed verhuurderschap betaalt de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terug. Houdt hij een deel in, dan heeft hij 30 dagen en moet hij op papier zetten welke kosten hij verrekent. Dat mag alleen met huurachterstand, servicekosten, schade en de energieprestatievergoeding.

Corporaties werken meestal zonder borg, maar wel met een eindafrekening. Woonforte stuurt bijvoorbeeld binnen drie weken een vertreknota. Noteer op de laatste dag de meterstanden, maak foto’s van elke ruimte en zeg energie, water en internet op tegen de einddatum van de huur.

Een kamer in een verpleeghuis gaat sneller

Woonde uw familielid in een verpleeghuis, dan is de termijn veel korter. In de algemene voorwaarden van brancheverenigingen ActiZ en BTN krijgen nabestaanden zeven dagen om de kamer leeg te maken. Daarna mag de instelling de spullen zelf weghalen, drie maanden opslaan en de kosten daarvan bij de erfgenamen in rekening brengen. Een instelling kan eigen voorwaarden hebben, dus vraag op de afdeling na welke datum zij aanhouden.

Als u het leeghalen wilt uitbesteden

Wij halen huurwoningen leeg na een overlijden en leveren ze bezemschoon op, met foto’s en een opleveringsrapport voor de verhuurder. Vloerbedekking, gordijnrails en lampen nemen we mee als het inspectierapport daarom vraagt. Papieren, foto’s en sieraden leggen we apart. We voeren pas af als de erfgenamen of de executeur akkoord zijn.

Meer over de werkwijze staat op de pagina woningontruiming na overlijden. We rijden vanuit Bodegraven en kennen de opleverlijsten van de corporaties in onder meer Gouda, Woerden en Alphen aan den Rijn. Geef de einddatum van de huur door via de contactpagina of bel 085 7444 039, dan plannen wij daarop terug.